来源：明源地产研究院 作者：费广实

沿街商业设计从属于住宅区设计之中，之前很少人关注，但在“新常态”的今天又成为各大房企挖掘利润的重点区域。作者为中南集团研发技术中心副总建筑师，本文摘取了他对商业街商铺设计的见解，及建议。

一、哪类商铺最值钱？

想要做好商业建筑设计，首先必须要了解各个商铺的价值，看清哪些是好“货”，哪些是次“货”，不然会赔钱的。

一般而言，评判商铺的价值有以下4个原则：

1、有内街的商业，直接沿街面的（第一层皮）商铺价值最高，最内侧（第三层皮）商铺价值次之，中间（第二层皮）商铺价值最低。

2、一层商铺价值最高，二层商铺较低，三层及以上楼层商铺价值低

当设有双首层处理的负一层商铺以提高售价时，负一层商铺价值仅次于一层商铺。高度越高，商铺价值越低。双首层的地下一层是个例外，仅次于一层商铺。

3、转角商铺和小区入口商铺价值高于其它位置商铺，横向商铺价值跟哑铃一样，两端价值高，中间价值低。

4、靠近交通核商铺价值较高，记住交通核是太阳，越是靠近，商铺价格越“热”。

二、商铺设计4大关注点

了解每个商铺的价值是第一步，如何实现这些价值是设计的第二步。

1、流线设计

（1）人流的引入和组织是商业建筑设计的根本，人流组织的价值远大于某一个商铺价值。流线设计是整个商业建筑设计的“头等大事”，某一个商铺的价值只是“一丢丢”。

（2）路线组织需形成环路，避免端头路和端头铺。路线要成环形设计，出现端头路或者端头铺可就不好了。

（3）沿街商业避免断铺，保证商铺连续性：相对于综合型商业，沿街商业一般无主力店支持，人流引导性较弱，所以尽量避免段铺，保证商铺连续性。沿街商业不能形成断铺，人流会回流或者分流，后面的铺会“cry”的。

（4）二层及二层以上商业的竖向交通尽量用电梯或扶梯。人的本性都很懒，上楼一定要有电梯或者扶梯。

（5）人流与货流分开，这个就不用说了。

2、广告设计

（1）广告展示是商业建筑价值的体现，每一间商铺都要有自己广告展示位置。商铺卖的很大一部分价值就是广告展示，那必须要好好设计。

（2）景观电梯、扶梯等人流集中的地方是最好的广告展示，所以需外置。

（3）在人流集中的地方可以增设广告指示标志：第一它可以引导人流，第二广告指示标志也可以产生利润。这是可以“挣钱”的，一般人我都不告诉他。

3、商铺设计

（1）控制商铺面积是控制总价的手段，重点商铺的单价对整个商业街定价有参照作用，两者需平衡考虑。

商铺单价具有“跟风性”往往以同地段商铺为基准，我们可以利用这个特点对重点商铺进行处理，提高产品利润。如：转角铺100㎡卖2万/㎡，中间铺100㎡卖1.5万/㎡，如果我们将转角铺在可能的前提下划分为两个50㎡的铺，因总价影响，单价变为2.2万/㎡也是可以接受的，中间铺在“跟风性”的影响下可变为1.6或者1.65万/㎡，记住中间铺的数量很多，因此产生的总利润值是可观的。

（2）主力店是商业前期招商的重要手段，在转角或者入口处需考虑商铺合并成主力店的可能。此处的主力店只是一般店铺面积大点，昭示能力强点，跟综合商业的主力店不具有可以比性。

（3）三层及以上商铺一般是目的型消费，需交通和赠送支持。一、二层商铺把人流都“抢”光了，三层及以上商铺没有“硬货”是很难销售的。

4、其它

店铺的外摆区和后院也是商铺的价值点，这个很容易被各位设计大神们忽视。

三、4招让商铺卖出好价钱

商业建筑设计目的是实现产品的利润，下面几个方法可以显著提高产品溢价。

1、增加层高，可改造增加使用面积

a.利用各地方规定商铺层高的上限，尽可能为业主增加改造的可能性

b.利用地库高差为业主提供额外的使用面积

做法：

在满足商业层高规范要求的前提下，加大商铺的层高，使用户可自行将室内空间分隔为两层，以此增加商铺实际可使用面积。

优点：

1.显著增加商铺实际可使用面积

2.经合理的室内设计可增加商业空间趣味

适用类型：

对商业层高要求较为宽松的个别地区。

2、增加后院

利用住宅和商业退距赠送后院，后院围墙同时是小区围墙降低成本，这种后院对于餐饮、超市等业态有重要作用。

3、利用车库无用空间，赠送商铺储藏面积

特别是二层商业面积较小，可以通过楼梯赠送车库面积。

4、赠送天井“偷”面积

5、增加商业的外摆区